Bibliographie sélective OHADA

Cette étude a pour objet de mettre en relation les titres sociaux et le régime de la communauté légale. De manière plus précise, il s’agit d’appréhender les effets et les conséquences pratiques résultant de l’articulation entre le droit des régimes matrimoniaux et le droit des sociétés. Les objectifs assignés à cette étude sont la détermination des points essentiels qui devront impérativement retenir l’attention des rédacteurs d’actes mais aussi tenter, autant que faire se peut, de proposer des solutions théoriques et pratiques aux difficultés rencontrées. L’application des règles de régimes matrimoniaux aux biens particuliers que sont les droits sociaux a nécessairement des conséquences, tant au niveau de l’acquisition que de la perte de la qualité d’associé.

En 2007, l’introduction de la fiducie en droit français a permis de redécouvrir le concept de propriété économique. Notion ancienne et oubliée au fil du temps, elle a néanmoins réintégré l’ordre juridique à cette occasion. Cependant, cette redécouverte l’a été au travers du prisme du trust, ce qui a fait dire à beaucoup que la propriété économique est une émanation du trust. La fiducie a en effet été présentée comme étant un trust à la française, un trust de droit civil en quelque sorte. Ainsi, la propriété économique serait entièrement à élaborer, en France, car elle aurait été imposée à travers le cheval de Troie qu’est le trust à la française. En réalité, redécouvrir la propriété économique dans le cadre de la fiducie n’était pas le moyen adéquat pour en tirer le meilleur parti. Trop comparée à la propriété existant dans le cadre du trust, elle s’est vu reprocher très tôt de n’être qu’une réminiscence de la propriété dissociée du Moyen-âge. Or en réalité il n’en est rien. La propriété économique peut être pensée d’une façon différente à condition de la saisir à travers une nouvelle grille de lecture. Perçue sous une approche rénovée, elle permet ainsi de réinterpréter un certain nombre de mécanismes juridiques contemporains, et l’on constate assez rapidement qu’elle inonde en réalité déjà des pans entiers du droit : régimes matrimoniaux, certains baux à long terme, assurance-vie, société, etc.. Ainsi, si la fiducie a eu au moins le mérite de la remettre en lumière, il s’avère que la propriété économique faisait déjà partie de l’ordre juridique : les superpositions de propriétés s’intègrent donc parfaitement dans l’ordre juridique, et qu’il n’y a pas de problème de compatibilité. En outre, au-delà d’une relecture de mécanismes existants, la propriété économique offre également aux praticiens de nouveaux outils de gestion patrimoniale.

Un article de la revue Revue du notariat, diffusée par la plateforme Érudit.

L'acquisition d'un appartement dans un immeuble en copropriété semble être aujourd'hui une opération banale tant pour les consommateurs que pour les praticiens, chacun semblant considérer que l'objet de l'acquisition se limite à "la propriété" d'un appartement dans un ensemble immobilier.La notion de copropriété en France est définie par l’article 1° de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. ». Le lot de copropriété se présente donc comme un lien de droit à vocation perpétuelle instaurée entre des parties de l’immeuble pour permettre la répartition de sa propriété. Le lot de copropriété est finalement la résultante d’une appropriation individuelle (la partie privative) à l’aide d’un procédé collectif (l’indivision généralisée des parties communes) et entre dans la notion plus large de propriété privée.L'analyse de la nature juridique du lot de copropriété vient cependant démontrer que l'objet de l’acquisition par le candidat acheteur est de nature bien différente. Celle-ci réside en une forme d’appropriation complexe en raison des distinctions qu’elle implique entre les différentes composantes du lot mais aussi en raison de la multiplicité des qualifications juridiques qu’elle conjugue.Les droits attachés à la notion de lot de copropriété semblent être des droits complexes, tantôt droits personnels, tantôt droits réels, combinant pleine propriété, indivision, servitudes, usufruit et nue-propriété, ce que l’on pourrait appeler « la propriété plurielle », une forme de propriété « caméléon » avec des composantes hétérogènes.Le candidat acquéreur n’achète pas un appartement dans un immeuble mais, en réalité, une quote-part indivise dans des choses communes dont il ne connait ni l’étendue ni l’état ainsi que la jouissance exclusive d’un volume dénommé « partie privative » dont l’étendue est à la fois le critère et la conséquence (l’usage exclusif)L’analyse met en exergue une réelle discordance entre ce que les copropriétaires pensent posséder et la complexe réalité juridique de l’étendue de leur propriété et des droits et devoirs qui en découlent. Le découpage ainsi opéré démontre l’insécurité juridique du statut mis en place par la loi du 10 juillet 1965 ; c’est « l’illusion » de la copropriété immobilièreSi le statut de la copropriété devait être revu afin d’expliquer clairement au consommateur, qu’est le candidat copropriétaire, l’objet de son acquisition et ses implications juridiques et financières, il est fort à craindre qu’il se tourne vers une forme de propriété moins absconse.

La propriété privée est souvent assimilée à la seule propriété individuelle. Pourtant, le droit positif connaît de nombreuses institutions permettant d'assurer une appropriation en commun, qu'il y ait ou non personne morale (indivision, communauté entre époux, sociétés, copropriétés spéciales, cotitularité, etc.). L'objet de la thèse est de faire apparaître la propriété commune en tant que catégorie autonome, comprenant toutes les institutions juridiques organisant une concurrence de droits analogues sur une même chose. La situation de concurrence entre propriétaires engendre nécessairement ses propres problématiques. Il faut par exemple définir un statut pour les biens communs ou répartir les prérogatives juridiques et économiques dévolues à chacun. Par exemple, que deviennent les fruits des biens communs ? Qui peut disposer de ces biens ? Ces problèmes apparaissent dans toutes les formes : ils créent un« besoin de droit » que le régime de chaque institution essaye de combler. C'est donc ce fonds commun de problèmes qui fait l'unité de la catégorie. L'identité des problèmes n'entraîne pas l'identité des solutions. On n'organise pas de la même manière des biens communs entre époux, la cour d'un immeuble ou les ressources d'une entreprise. Les profondes différences de régime entre les institutions ne sont cependant pas arbitraires. Elles peuvent s'expliquer notamment par le nombre de propriétaires, la nature sociologique de leurs relations et le but qu'ils poursuivent. Cette rationalité sous-jacente aux règles révèle la propriété commune comme un "pluralisme ordonné", permettant de proposer des analogies ou des régimes communs.

La libéralité à caractère collectif est destinée à la collectivité ou à un groupe de personnes. Elle est au service d’une oeuvre, d’une cause. Profitant à des personnes physiques indéterminées et non individualisées, elle ne peut être réalisée directement. Pour atteindre son but, elle fait intervenir une personne juridique, le plus souvent une personne morale de droit public ou de droit privé à but non lucratif. Par le truchement de la personne morale, la libéralité profite aux bénéficiaires de l’oeuvre du groupement : du cercle de ses membres à un groupe de personnes, voire à la collectivité tout entière.Les mécanismes permettant de réaliser une libéralité à caractère collectif sont divers et pour certains la qualification libérale leur est refusée. Ils peuvent être regroupés en deux catégories selon le rôle joué par le bienfaiteur : une fondation, si l’oeuvre est initiée par lui ; une libéralité-participation, si le bienfaiteur vient soutenir une oeuvre déjà existante. À l’image des mécanismes, les techniques employées sont variées que l’acte repose sur une simple libéralité avec charge ou de façon plus originale sur une fiducie aux fins de libéralité ou un engagement unilatéral de volonté. Malgré cette diversité, des caractères communs transcendent la catégorie des libéralités à caractère collectif : elles sont affectées et intéressées. La notion de libéralité à caractère collectif délimitée, il est alors possible de mettre un peu d’ordre dans les règles qui s’y appliquent. À l’heure actuelle, celles-ci sont tout à la fois éparpillées, lacunaires et inopportunes. Le régime des libéralités à caractère collectif doit donc être repensé en tenant compte de leurs spécificités.

La question foncière est au centre de multiples enjeux pour un grand nombre de pays africains. Les exigences juridiques, économiques et sociales commandent à ces États de réétudier leurs systèmes de droit foncier, pour la plupart, hérités de l’administration coloniale. Dans le cas de Madagascar, cette dernière s’est lancée dans un processus de réforme de son droit foncier dès le début des années 2000 afin de faire face à une insécurité foncière grandissante. Cette vaste réforme permet de valider les droits issus des règles coutumières. Dans cette perspective, la réforme tend à changer les modalités de gestion foncière, d’une part en supprimant la présomption de domanialité des terrains non immatriculés, et d’autre part, en décentralisant la gestion des propriétés privées titrées et non titrées. La réforme a été faite de manière progressive. Ainsi, en 2003, la Loi n°2003-29 est tout d’abord intervenue pour apporter les premiers changements au système foncier existant. Ensuite, en 2005, la Lettre de politique foncière est mise en place afin de fixer les orientations du Gouvernement en matière domaniale et foncière. Les lois n° 2005-19 et n°2006-31 découlant de cette Lettre ouvrent le choix à l’usager entre la procédure fondée sur l’immatriculation et celle de la certification des parcelles pour la sécurisation de son droit de propriété. La mise en place de ce nouveau système foncier a suscité un certain nombre d’interrogations et il nous apparait important d’apporter une contribution à leur élucidation.

Faire du Foncier un fait économique total, et du capital le moteur du développement, c’est donner un blanc-seing à la marchandisation de la terre. Faut-il vraiment que le Mali cède ses terres agricoles et ses ressources foncières pour accéder au développement? Pour quel développement ? Le développement exige-t-il le sacrifice de l’agriculture familiale paysanne et des méthodes traditionnelles séculaires de gestion du foncier ? Depuis son accession à la souveraineté nationale en 1960, le Mali, pays pauvre de l’Afrique au Sud du Sahara cherche à atteindre mais en vain un essor économique, social et industriel et cela par tous les moyens, à l’exception de la mise en place d’un modèle endogène de développement. Dans cette quête, il a dû souscrire au modèle de développement dominant qui n’est autre que celui capitaliste, fragilisé depuis toujours et présentement par les conséquences de ses limites à savoir la succession des crises alimentaire, sociale environnementale financière. Si ce revers du capitalisme a eu des effets sociaux importants dans les pays du sud, il a également conduit certains pays émergents et auteurs de capitaux à s’accaparer des ressources naturelles des pays les plus pauvres. Pris en tenaille entre la préservation de ses spécificités socio-écologiques sur le plan foncier et son envie d’atteindre le développement durable, le Mali voit dans la marchandisation des ressources foncières à grande échelle une véritable aubaine. Ainsi, il va adapter son cadre juridico-politique d’accès aux ressources foncières (au risque de décalage, d’incohérence et de flou entre ses stratégies politiques et la réalité foncière) afin d’attirer de nouveaux acteurs. Il prend par la même occasion le risque d’exposer son peuple aux conséquences prévisibles (la spoliation des droits fonciers coutumiers, l’accroissement de la pauvreté rurale et des inégalités, la destruction de l’agriculture familiale…) de ce passage sans transition à une économie mondialisée alors que les enjeux fonciers bien maîtrisés se révèlent être une véritable stratégie de gestion équilibrée de tout développement et surtout du développement durable.