Le volume immobilier - Desvaux de Marigny, Marie Gaëlle (Université de La Réunion, 2020)
Peut-on vendre des cubes d’air ? La division de la propriété foncière en volumes immobiliers est une invention de la pratique notariale. À l’origine, elle fut utilisée pour contourner l’inaliénabilité du domaine public en permettant à l’État de confier la construction de grands ensembles immobiliers complexes à des promoteurs immobiliers. Le Quartier de la défense à Paris en constitue une illustration probante. Cette technique a rencontré un succès croissant au fil des années dans de nombreuses opérations immobilières de petite comme de grande envergure, tant sur le plan national que régional (Océan Indien). À l’île de La Réunion, elle est notamment utile aux opérations photovoltaïques. Or, ce vif succès contraste avec la pauvreté de la recherche sur la question. Malgré des difficultés théoriques et pratiques notables, aucune étude de fond exhaustive n’a encore été menée sur le « volume immobilier » à proprement parler. Est-il un bien ? Même vide, est-il appropriable et commercialisable, ce indépendamment du sol ? Peut-on le vendre, le louer, le posséder, le prescrire, le donner en garantie ? Ce sont autant de questions, parmi bien d’autres, qui méritent d’être abordées afin d’offrir à cette pratique la sécurité juridique qui lui fait encore si cruellement défaut. Is the space above and below our Land Property saleable? The ''Volume immobilier'', also called ''Volume'' or ''Air Rights'', is an invention of notarial practice. De facto, it is known as the division of space above and below Land’s surface in Real Estate/Property Law [using a 3D Cadastral System]. It was first used by developers to construct complex buildings called ''Ensembles immobiliers complexes'' in cities and towns. This technique has two advantages. Primo, it allows developers to circumvent the rigidity of Condominium Law, and secundo it allows them to bypass the inalienability of Public Land [Public Domain]. A convincing example of ''Air Rights'' is the ''Quartier de La Défense'' in Paris. This technique has recently met with growing success in France Metropolitan and France Overseas. In Reunion Island, it is especially used in photovoltaic projects. This striking success contrasts, however, with the paucity of legal research on the subject. Despite significant difficulties [theoretical and practical], no in-depth research has yet been conducted on the ''Volume'' itself. Is it a good? Can it be appropriated or sold, regardless of the Land's surface and without any buildings? Can it be sold, rented or given as collateral? So many questions, and more, to study to give this Real Estate Technique the legal security it deserves.
Keywords: 3D Cadastral System; Accession par inclusion; Air Rights; Code du volume; Condominium; Division en volumes; Division of space above and below Land Property; Droit des biens; Eau courante non domaniale; Grands ensembles; Immeuble; Immeuble par nature; Immobilier; La Réunion (France; île); Possession et Prescription acquisitive; Prescription (droit); Property Law; Real Estate; Smart Cities; Taxinomie des biens; Vente d'immeuble; Vertical Cities; État descriptif de division en volumes

La prodigalité en droit privé - Granvorka, Audrey (Université de Bordeaux, 2020)
La parabole du fils prodigue est connue. Elle conte le retour de celui qui est accueilli avec chaleur par son père après des années d’absence. Mais elle est également l’histoire d’un homme qui revient chez ses père et mère après avoir gaspillé son héritage. C’est dire que la prodigalité, loin d’être un mal d’époque, est un phénomène qui sévit depuis un peu plus de deux mille ans. Le droit a tenté d’encadrer cette attitude. Le droit romain, tout d’abord, puis le droit classique, coutumier, l’ancien droit, avant d’être progressivement délaissée par le législateur. La difficulté résidait -réside toujours- dans l’appréciation de ce comportement, difficile à établir sauf à être absolument notoire. Comment caractériser ce que le droit décrit lui-même comme des « folles dépenses » ? La question est celle de savoir de quel droit le législateur tire sa légitimité, et cela d’autant plus lorsqu’il décide d’intervenir dans la gestion des biens d’autrui. Car la dilapidation des biens relève avant tout d’un problème des familles. Chacun doit être libre de déshériter ses enfants ou, à tout le moins, de faire en sorte que son patrimoine ait un solde négatif afin qu’ils n’héritent de rien. Pour autant, lorsqu’il aboutit à l’état de besoin du débiteur, ce problème des familles devient un problème de société. Le droit se devait d’appréhender ce comportement qui exige la conciliation de deux intérêts somme toute contradictoires : la solidarité des intérêts de la famille et l’émancipation économique du prodigue qui, en vertu de l’absolutisme du droit de propriété, devrait toujours pouvoir disposer de l’ensemble de ses biens. Étudier le prodigue, le définir, puis le qualifier afin de lui proposer un régime de protection adapté, nécessitait donc de retracer l’historique de la prodigalité. Il a précisément fallu identifier les éléments constitutifs à l’origine de cette attitude afin de mettre en exergue le fait que le prodigue n’agit pas à l’instar de l’homme rationnel économique, faisant ainsi de lui une personne inapte à prendre en compte ses intérêts patrimoniaux au sein de la société. Afin de lui éviter une ruine certaine, le péril de ses intérêts et des intérêts de ceux qui dépendent de lui, le législateur devrait encadrer et surtout protéger ces personnes en difficultés. La prodigue n’est pas seulement un mauvais gestionnaire mais dispose d’une volonté défaillante car hétéronome, en ce qu’elle est uniquement guidée par ses passions et ses pulsions dépensières. C’est notamment ce à quoi s’attache à démontrer cette étude.
Keywords: Curatelle; Dilapidation; Prodigalité; Prodigues (droit); Protection; Volonté

Les atteintes publiques à la propriété privée immobilière - Halil-Merad, Nedjoua (Université de Lorraine, 2020)
Au cours des dix dernières années, le droit des atteintes publiques a subi des évolutions considérables tendant à le renforcer, le banaliser. L’apparition d’un coronavirus de type Sras-coV-2 sur le territoire qui a encore renforcer ce droit peut parfaitement en témoigner. Cette étude met l’accent sur le rôle paradoxal de l’État, à la fois garant et auteur direct des atteintes qui sont portées au droit de propriété et sur le rôle primordial du juge dans le contentieux de la protection des atteintes publiques à la propriété privée immobilière, rôle qui, d’ailleurs, est tout aussi paradoxal que celui de l’État. Présenter une recherche sur les atteintes publiques à la propriété privée immobilière implique nécessairement, d’une part, de revenir sur les problématiques qui découlent de la mixité du régime juridique des atteintes publiques à la propriété privée immobilière et qui expliquent les difficultés liées à la détermination des règles juridiques à appliquer ainsi que du juge compétent en cas de litige. Les défaillances du système contentieux engendrées par les compétences concurrentes, les rivalités des juges et le manque de lisibilité des règles relatives à la répartition des rôles entre les deux ordres obligent ce travail à un effort de clarification dans le but d’une meilleure administration de la justice. Nombreuses sont les pistes proposées pour remédier aux maux qui affectent le droit des atteintes publiques à la propriété privée immobilière. Présenter une recherche sur les atteintes publiques à la propriété privée immobilière implique nécessairement, d’autre part, d’exposer les difficultés résultant de la traduction juridique de deux syntagmes antinomiques : l’intérêt général et l’intérêt privé. En effet, l’existence des procédures exorbitantes de droit commun attentatoires au droit de propriété révèlent la complexité de la traduction juridique du conflit existant entre, d’une part, le caractère normalement absolu du droit de propriété privée immobilière et, d’autre part, la nécessité non moins absolue pour la puissance publique d’y porter atteinte en ayant recours à divers procédés de cession forcée, et ce, pour satisfaire les exigences d’intérêt général. Le propriétaire se trouve propulsé dans un monde paradoxal où la notion de propriété privée revêt une finalité publique, et dans lequel il est contraint, malgré lui, de faire usage de son bien dans l’intérêt de la collectivité et non pas seulement pour satisfaire son propre intérêt. Si l’on peut affirmer de manière péremptoire que l’intérêt général l’emporte toujours face à l’intérêt privé, cela nous incite à s’interroger sur la réalité, l’efficacité et l’effectivité des garanties offertes aux propriétaires qui font l’objet d’une mesure de privation ou de limitation du droit de propriété. Voici les différents points sur lesquels cette étude se propose de revenir.
Keywords: Propriété; Propriété immobilière; Prévarication

Les universalités de droit : essai d'une théorie générale - Bouathong, Patrick (Université Paris 1, 2020)
L'universalité de droit est une notion connue et pourtant peu explorée du Droit français. Souvent opposée à l'universalité de fait, souvent associée au patrimoine, elle semble recevoir de nombreuses applications en droit positif. La définition qu'en propose la tradition juridique, comme un ensemble de biens et de dettes qui se répondent, trouve une expression dans le patrimoine, la fiducie, l'ETRI, les fonds communs de titrisation ou le navire mais également dans l'indivision ou la masse commune des époux. Ces masses de biens et de dettes qui semblent partager les mêmes traits, la même physionomie, la même fonction, invitent à les envisager sous l'angle d'une notion unique. Son rayonnement dans la pratique et dans la doctrine se heurte ainsi à son absence dans les textes du Code civil. C'est pourtant de celui-ci que l'universalité de droit tire ses fondements car l’analyse de ses manifestations révèle le rôle qu'elle joue au sein du système juridique. Les universalités de droit, créées sur le modèle du patrimoine, viennent aménager le droit de gage général des créanciers et limiter la garantie des dettes sur les biens du débiteur. L'analyse de cette fonction permet d'appréhender l'universalité de droit sous un nouvel angle. Cet essai d'une théorie générale de l’universalité de droit vise à identifier les contours d'une notion longtemps ignorée d'un point de vue conceptuel et pourtant appliquée régulièrement d'un point de vue technique. L'approche unitaire de la notion appelle la construction d'un régime de droit commun. Ce corps de règles doit s'organiser autour de la notion de l’universalité : limiter les pouvoirs du débiteur et protéger les créanciers.
Issue: 2020PA01D036
Keywords: Assets; Bien extrapatrimonial; Biens; Droit des biens; Droit privé; France; Gage général des créanciers; Legal person; Patrimoine; Patrimoine d'affectation; Patrimony; Personnalité juridique; Property; Propriété; Universal mass; Universalité

L'encadrement juridique des travaux sur existants - Nwaemeka Anugwo Colon, William (Université Bourgogne Franche-Comté, 2020)
Totalement ignorés de la loi, la doctrine s'est attelée depuis plusieurs décennies, à conférer une définition aux travaux sur existants. Ainsi, elle les décrit comme ceux ayant vocation à se greffer sur, sous ou dans les parties anciennes d'une construction. Selon les cas, ils peuvent schématiquement aller du simple entretien à la surélévation, l'extension ou la reconstruction quasi-totale de l'existant, dont seules les façades seront conservées. Au vu de la teneur des multiples enjeux que recouvre le concept de travaux sur existants, se dégagent de nombreuses interrogations. L'une des plus importantes est connexe à leur encadrement juridique. À cet égard, l'exploration des cadres contractuel et de responsabilité semble inéluctable. Ceux-ci représentent en effet, l'essentiel du terrain sur lequel se déroule le débat juridique et se développe le contentieux relatif aux travaux sur existants.
Keywords: Cadre juridique; Construction; Construction (droit); Construction law; Droit de la construction; Droit immobilier; Existants; Existing; Immobilier (droit); Legal framework; On; under; in; into; Property law; Property work; Reconstruction; Sur; sous; dans; Travaux

La copropriété des immeubles bâtis au Cameroun, enjeux et perspectives - Keulemba Ngansop, Giscard Fidèle (International Multilingual Journal of Science and Technology, 2020)
« La copropriété des immeubles bâtis au Cameroun, enjeux et perspectives » vient répondre à une question simple. Quels sont les enjeux à recourir au statut de la copropriété et quel est l’avenir d’une telle institution ? En réalité, qu’est ce qui justifie aujourd’hui plus qu’hier le recours à cette institution ? Il faut se souvenir que la première réglementation du statut de la copropriété au Cameroun remonte à l’année 1981. En 2010, le législateur est revenu à la charge avec la loi n°2010/022 du 21 décembre 2010 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis soit, près de 30 ans après. On peut alors, légitimement, se demander ce qui, entre temps, a changé ? Un rapide regard rétrospectif permet de constater que la population a exponentiellement augmenté ; que dans le même temps, la crise de logement s’est accru et que l’accès au logement et à la propriété immobilière est devenu très difficile pour la majorité des camerounais. L’insufflation d’un second souffle au régime de la copropriété répond au besoin de juguler tous ces défis, afin d’atteindre les objectifs de la politique gouvernementale en matière d’habitat à l’horizon 2035. Cependant, pour l’atteinte de ces objectifs, la copropriété immobilière se doit d’être débarrassée d’un certain nombre d’obstacles, lesquels sont de nature à hypothéquer son essor.
Keywords: Co-ownership; Copropriété immobilière; Logement; Lot de copropriété